Juros da Caixa: como funcionam as taxas do MCMV e do CVA?

Os juros da Caixa estão entre os mais baixos do mercado. No programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), eles podem ser ainda menores e se adaptarem à renda das famílias — quanto menor a renda, mais baixas eram as taxas mensais e anuais. Por conta disso, o Governo Federal dividiu o programa em quatro faixas de renda. Assim, era possível atingir mais pessoas e garantir que elas conquistassem o sonho da casa própria.

Atualmente, temos o novo programa Casa Verde e Amarela (CVA) em vigor, substituindo o MCMV. Então, se você estava com medo de não conseguir arcar com um financiamento imobiliário, essa pode ser a oportunidade perfeita para você.

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Neste artigo, vamos explicar tudo direitinho para que você não tenha nenhuma dúvida a respeito dos dois programas. Por isso, acompanhe e entenda!

Como funcionavam os juros da Caixa no Minha Casa Minha Vida?

Antes de explicar as faixas, você precisa conhecer alguns conceitos usados na hora de financiar, como renda familiar e subsídio. O Minha Casa Minha Vida (MCMV) era o maior programa habitacional já criado pelo governo brasileiro. Seu objetivo principal era permitir que grande parte da população conquistasse o sonho do imóvel próprio e saísse do aluguel ou de más condições de moradia.

Para isso, o governo oferecia benefícios que facilitavam o financiamento do imóvel, como descontos, taxas de juros diferenciadas e, até mesmo, um prazo maior para pagar. Tudo isso pensado de acordo com a faixa de renda da família de quem estava pedindo o financiamento.

Muita gente ficava confusa na hora de conferir essas taxas, pois não sabiam bem o que era renda familiar. Isso podia fazer com que calculassem os juros de forma errada, desistindo do financiamento. Por essa razão, vamos explicar tudo da melhor forma para que você entenda que seu sonho estava muito mais próximo do que você imaginava.

Renda individual e renda familiar

Existem várias maneiras de calcular a renda de uma pessoa ou de um grupo. Para saber em qual faixa do MCMV sua família se encaixa, é preciso calcular a renda familiar bruta. Você precisa seguir duas etapas específicas para não cometer nenhum erro. Veja.

Primeira: calcular as rendas individuais brutas

A renda individual bruta é tudo o que a pessoa fatura em um mês com seu salário, vendas e serviços autônomos, pensões, aposentadorias etc. É o valor antes do desconto do Imposto de Renda, do INSS, tributos da folha de pagamento, ISS dos empreendedores individuais, entre outros.

Segunda: somar as rendas individuais brutas

A renda familiar bruta é a calculada pela soma das rendas individuais de todos os moradores de uma casa, incluindo jovens e idosos. Entretanto, se você é solteiro e vai morar sozinho, apenas sua renda individual bruta será considerada.

Subsídios

Outro termo muito comum na hora na hora de conferir informações sobre os financiamentos do MCMV é sobre o subsídio. Ele é a parcela que o governo repassa para a Caixa para ajudar a reduzir o valor financiado por você.

Isso pode ser feito de várias formas, como facilitação da taxa de juros, desconto no valor do imóvel, entre outras. Assim, é possível fazer com que o financiamento seja compatível com sua faixa de renda sem comprometer o sustento da sua família.

As faixas do programa

Como explicamos, quanto menor for a renda de uma família, maiores serão as facilidades de financiamento. O programa apresentava quatro faixas de renda familiar bruta:

• Faixa 1: voltada para famílias com renda de até R$1.800,00 e, na maioria dos casos, a taxa de juros é zero;
• Faixa 1,5: o limite da renda familiar é de R$2.600,00 e os juros anuais podem ser de cerca de 5% ao ano, dependendo do caso;
• Faixa 2: a renda bruta familiar não pode ultrapassar R$4.000,00, e a taxa de juros anual varia entre 6% e 7%;
• Faixa 3: a renda familiar deve estar entre R$4.000,00 e R$7.000,00, e as taxas de juros variam entre 8% e 9% ao ano.

A seguir, vamos explicar melhor como funcionava o financiamento para cada uma delas. Afinal, as taxas de juros podiam variar bastante a cada caso.

Como funcionava o financiamento do Minha Casa Minha Vida?

Não é só a taxa de juros que mudava conforme a faixa, mas toda a estrutura do financiamento. Afinal, o programa priorizava as famílias com rendas mais baixas, mas oferecia diversos incentivos que facilitavam o financiamento para todas as faixas de renda. Entenda.

Faixa 1

É a que contava com os melhores benefícios, pois um financiamento pode ter um impacto muito grande na vida dessas pessoas. Por isso, era possível parcelar o custo do financiamento em até 120 meses, ou seja, 10 anos.

As prestações mensais, geralmente, ficavam entre R$80,00 e R$270,00, conforme a renda bruta da família. Se ela for de um salário mínimo, é possível pagar o menor valor. Sempre lembrando que havia a limitação de não poder comprometer mais de 30% da renda familiar.

Como isso é possível? O governo oferecia um subsídio para o financiamento. Aqui, ele podia chegar a até 90% do valor do imóvel. Quanto menor a renda familiar bruta, maior seria a parte paga pelo governo. Os outros 10% ficavam com as famílias nos prazos e valores que falamos acima.

Mas esse subsídio era recebido pelo comprador? Não! Ele era pago diretamente às construtoras na forma de isenção de impostos que elas teriam de pagar. Ou seja, você não via esse dinheiro, não era uma carta de crédito que você recebe. Era tudo feito de forma automática nas condições estabelecidas pelo contrato.

No entanto, existia uma limitação em relação ao valor do imóvel que, geralmente, não podia passar de R$96.000,00. Também há outro detalhe importante na Faixa 1: o governo só permitia a compra de imóveis novos.

Faixa 1,5

Essa faixa foi criada para famílias com uma renda bruta mensal de até R$2.600,00. O objetivo era atingir pessoas que ainda precisavam de um incentivo maior, mas que apresentavam melhores condições financeiras. Também servia para quem se enquadrava na Faixa 1, mas queria comprar um imóvel de até R$144.000,00.

Na faixa 1,5, as regras eram as seguintes:

• o subsídio não é percentual, é um valor bruto, o qual pode chegar a até R$47.500,00 para rendas familiares brutas de até R$1.200,00. entre R$1.200,00 e R$2.600,00, ele é variável, sofrendo uma redução à medida que a renda melhora;
• o financiamento pode ser parcelado em cerca de 30 anos. Há situações em que o prazo pode ser estendido acima desse limite;
• a taxa de juros fica por volta de 5% ao ano;
• na maioria dos casos, o valor máximo do imóvel deve ser de R$144.000,00.

No entanto, o programa era flexível e cada caso é diferente. Dependendo das negociações, as condições podem ser melhores.

Faixa 2

Na Faixa 2, a renda familiar deve ser de até R$4.000,00. Aqui, o governo já considerava que as famílias podem investir um pouco mais na casa própria sem comprometer seu sustento diário. Ela também atinge famílias de renda menor, mas que desejavam financiar um imóvel que não se enquadrava nos limites das faixas anteriores.

Então, o subsídio era relativamente menor, sendo o principal benefício a redução da taxa de juros em relação ao que é praticado no mercado. A estrutura do financiamento também era diferente das anteriores. A primeira mudança significativa é o valor do subsídio máximo. Ele era calculado de acordo com a região do imóvel e da renda da família.

Atualmente, na renda inferior a R$1.800,00, o subsídio para imóveis nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro e no Distrito Federal é de R$29.000,00. Já naqueles localizados na região Sul do país e em MG e no ES, é de R$26.365,00. Contudo, esses valores estão constantemente mudando conforme o MCMV é modificado pelo Governo.

Por sua vez, nas rendas entre R$1.800,00 e R$4.000,00, havia uma redução progressiva do valor pago pelo governo. As taxas de juros também variavam, e costumavam ficar entre 6% e 7% ao ano. O imóvel também poderia ser parcelado em até 30 anos e o seu valor máximo, geralmente, é de R$240.000,00.

Faixa 3

A Faixa 3 do programa englobava as famílias que têm renda bruta mensal de até R$7.000,00. Por isso, não se considerava que elas tenham grandes dificuldades em comprar um imóvel. Então, as melhores condições eram direcionadas para a diminuição das taxas de juros praticadas, que variam entre 8% e 9% ao ano, e à extensão do prazo de financiamento por até 35 anos.

Mesmo assim, muitas construtoras podiam oferecer condições e imóveis diferenciados para atender melhor à faixa 3 do MCMV. O valor máximo financiado costumava ser de R$300.000,00, e o crédito também podia ser oferecido por bancos privados, além da Caixa.

Entretanto, como noticiou o Estadão em 2019, essa opção ainda não era tão popular. Muitos empreendimentos só aceitavam o MCMV com crédito da Caixa.

O que é o programa Casa Verde Amarela?

Ao falarmos sobre os juros da Caixa, não podemos nos esquecer de que o programa abordado anteriormente passou por algumas reformulações. Em 2020, o Governo Federal anunciou o novo modelo que irá substituir o MCMV — o Casa Verde e Amarela, veio para transformar e facilitar ainda mais o financiamento do seu apartamento.

Iniciativa do Ministério do Desenvolvimento Regional, a ação tem o objetivo de promover a regularização fundiária em 12 milhões de imóveis, além de prestar algumas melhorias habitacionais e, inclusive, praticar taxas de juros menores para a população de baixa renda.

A previsão é de conseguir alcançar 1,6 milhão de famílias até o ano de 2024. Esse fato também representa um incremento de 350 mil imóveis a mais em comparação ao modelo anterior.

Entre as novidades, podemos destacar justamente a taxa de juros, que tem a menor porcentagem da história no setor de habitação, correspondendo a 2%, que varia conforme a renda da família, o estado ou a cidade em que deseja adquirir o imóvel. Bem interessante!

Como funcionam as taxas de juros desse programa?

O público desse programa será dividido em três faixas distintas. A Faixa 1,5 vai beneficiar as famílias que apresentam renda de até R$2.000,00 por mês, que receberão um subsídio de até RS47.500,00, com variação dependendo da renda e da região do imóvel. A Faixa 2 tem como foco as famílias com renda que varia de R$2.000,00 até R$4.000,00, que terão subsídio de até R$29.000,00. Já a Faixa 3 diz respeito às famílias com renda que vai de R$4.000,00 a R$7.000,00.

Os participantes do primeiro nível poderão aproveitar a compra financiada e subsidiada, assim como o benefício das melhorias habitacionais e da regularização fundiária. Na região Nordeste, os beneficiários terão taxas de juros menores.

Por fim, as faixas 2 e 3 terão acesso ao financiamento, mas com taxas um pouco mais elevadas, assim como a regularização fundiária. Abaixo, mostramos quais são as taxas de juros estipuladas para cada categoria. Anote!

Moradores da região Sul, Sudeste e Centro Oeste

• Faixa 1,5: taxa de juros entre 5% para não cotistas do FGTS — e de 4,5% para os cotistas do FGTS;
• Faixa 2: taxa de juros de 5,5% para os não cotistas — para os cotistas, a taxa é de 4,75%;
• Faixa 3: taxa de juros para os não cotistas de 7,66% — para os cotistas, 7,16%.

Moradores da região Norte e Nordeste

• Faixa 1,5: taxa de juros de 4,75% para os não cotistas do FGTS — e de 4,25% para os cotistas;
• Faixa 2: taxa de juros de 5,0% para os não cotistas — já os cotistas, terão taxas de 4,5%;
• Faixa 3: taxa de juros de 7,66% para os não cotistas — e de 7,16% para os cotistas.

Como é o financiamento do Casa Verde e Amarela?

Para o financiamento da casa própria, o Casa Verde e Amarela garante mais recursos. Isso será possível com uma menor taxa de juros do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e com modificações na remuneração do agente financeiro.

As contratações de crédito proporcionadas por meio do programa acontecem nos formatos já executados pelos agentes financeiros. As pessoas interessadas devem procurar diretamente as construtoras credenciadas e os bancos operadores.

Além disso, as famílias com renda mensal de até R$ 7.000 podem contratar o programa em uma entidade organizadora ou solicitar de maneira individual. Nesse caso, é necessário ir até uma agência da Caixa para entregar a documentação. Caso a proposta seja aprovada, o cadastro é validado e é feita a assinatura do contrato de financiamento.

Quais são os requisitos para participar do programa?

Para participar do Casa Verde e Amarela e aproveitar os baixos juros da Caixa na sua compra, é necessário que o usuário preencha alguns pré-requisitos básicos. Os principais deles são:

• não ter imóvel próprio, quitado ou financiado;
• conseguir comprovar renda;
• não apresentar restrições nos órgãos de proteção ao crédito, como SPC e Serasa;
• não comprometer mais do que 30% da renda mensal com os parcelamentos do financiamento;
• adquirir um imóvel na mesma região de trabalho ou de residência;
• não financiar um imóvel para fins comerciais, entre outros.

O que esperar do programa Casa Verde e Amarela?

De modo geral, podemos dizer que a troca de um programa pelo outro é indício de algumas modificações na forma como o acesso à moradia é desenvolvido no Brasil. De acordo com o Ministério do Desenvolvimento Regional, o projeto permitirá que as famílias que antes não eram atendidas pelo programa MCMV, devido à faixa de renda, agora tenham acesso ao benefício.

Em razão disso, a meta anunciada pelo Governo Federal é atender quase 2 milhões de famílias e promover melhorias em 400 mil casas até 2024, corrigindo algumas imperfeições existentes do programa Minha Casa, Minha Vida.

Para isso, é importante ficar atento às ações do governo federal em relação às soluções que estão sendo colocadas em prática e em quanto tempo será realizado o projeto.

Vale ressaltar que as construtoras credenciadas e as entidades organizadoras esperam que o valor de financiamento dos imóveis aumente, o que abrirá novas oportunidades nos centros urbanos e acesso a empreendimentos com ótima localização.

Além disso, essa iniciativa do governo pode impulsionar ainda mais o setor de construção civil, assim como manifestar sua importância para a retomada da economia. Desse modo, o programa vai estimular o desenvolvimento institucional de forma mais eficiente no setor e incentivar a modernização.

Quais são as diferenças entre os dois programas?

Uma das principais diferenças entre o Minha Casa Minha Vida e o novo projeto diz respeito às faixas de renda das famílias que podem aderir e as taxas de juros, que variam conforme a faixa de renda do cidadão e a localização do imóvel.

Como visto, o Casa Verde e Amarela dividirá as famílias em três faixas em vez de quatro. Quanto às taxas de juros, vale destacar que nas regiões Norte e Nordeste, elas são reduzidas, enquanto o limite do valor do imóvel aumenta.

Além do financiamento de imóveis, como era no MCMV, o novo programa prevê outras modalidades de atendimento, como reforma para melhorias da moradia, regularização fundiária e produção habitacional financiada.

Hoje, diversos imóveis estão impossibilitados de fazer parte do sistema financeiro habitacional, por não estarem regulares ou por não apresentarem registro de posse. Por isso, o novo programa propõe a regularização de imóveis, que envolve medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais para incorporar núcleos urbanos informais ao cenário legal das cidades.

O objetivo do governo é regularizar 2 milhões de moradias, a fim de que a venda e o financiamento das casas sejam acessíveis para ainda mais famílias. O programa Casa Verde e Amarela também oferecerá reformas com estrutura básica, construções e pequenos reparos. Sua meta é proporcionar melhorias em 400 mil imóveis até o ano de 2024.

Vimos que os programas Minha Casa Minha Vida e Casa Verde e Amarela melhoram bastante as condições e os juros da Caixa Econômica Federal. No entanto, é importante ficar de olho, pois o orçamento do governo reduz, a cada ano, os repasses para a habitação.

Pensando nisso, é bom começar, desde já, a avaliar seu orçamento e procurar uma construtora confiável e especializada no MCMV e no novo programa Casa Verde e Amarela.

Depois dessa leitura, você conseguiu entender como funcionam os juros da Caixa e os requisitos para desfrutar desses benefícios? Esperamos que sim! Lembre-se de analisar muito bem cada exigência e se planejar para realizar o seu sonho sem imprevistos.

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