Tipos de financiamento imobiliário: como escolher o seu

No momento de comprar uma casa, conhecer os tipos de financiamento imobiliário que existem é primordial para não errar em sua escolha.

Você sabe quais são os principais tipos de financiamento imobiliário que existem? Essa dúvida costuma aparecer com frequência entre as famílias que desejam comprar a casa própria, afinal, o financiamento é uma boa maneira de conquistar um imóvel quando não se tem todo o valor à vista.

Para fazer um bom negócio, é preciso saber como analisar as alternativas, bem como conhecer os juros, taxas e condições para determinar a melhor opção ao seu caso. Afinal, todos esses e outros fatores influenciam a compra.

Tem interesse pelo tema e quer conhecer mais sobre os tipos de financiamento imobiliário para escolher o seu? Então, continue a leitura do post para entender os detalhes sobre o assunto.

Quais são os tipos de financiamento imobiliário que existem?

Para realizar o melhor investimento possível, é preciso conhecer todas as possibilidades disponíveis no mercado. Além disso, um ponto importante é que podem existir diferenças entre os tipos de financiamentos imobiliários, a depender da instituição bancária.

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

Na modalidade de financiamento imobiliário oferecida pelo SFH, o interessado em comprar um imóvel pode usar os seus recursos do FGTS e de contas poupança para que seja possível a liberação de crédito.

Em geral, a maioria dos financiamentos imobiliários do Brasil usa essa modalidade. Ela foi desenvolvida para auxiliar o mercado imobiliário e, portanto, é regida pela Lei nº 4.380 de 1964 — norma que dispõe sobre o tema.

Por meio do SFH, tornou-se mais fácil obter a aprovação do financiamento, até mesmo, para as famílias que antes não conseguiam financiar a casa própria. Isso porque, de acordo com as características desse financiamento, até 80% do valor do imóvel podem ser financiados, incluindo as despesas acessórias. Veja mais aspectos dessa modalidade:

• valor de avaliação total do bem não pode ser maior do que R$1,5 milhão;
• Custo Efetivo Máximo (CEM) não pode ser superior a 12% ao ano;
• Custo Efetivo Total (CET) conta com alíquotas e seguros habitacionais — como Morte e Invalidez Permanente (MIB) e Danos Físicos do Imóvel (DFI).

Assim, para que seja possível contratar esse tipo de financiamento imobiliário, a mesma família não pode ter outro em aberto. Além disso, é preciso ter o correspondente a 10% do valor total do imóvel para poder utilizar o FGTS como abatimento.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Nos casos em que a transação imobiliária não se enquadra no SFH, a modalidade SFI pode ser usada, uma vez que ela é capaz de suprir as suas demandas. Em geral, o SFI é utilizado pelos investidores do setor imobiliário, bem como para o financiamento de imóveis de altos valores, especialmente, os localizados em grandes centros urbanos, como Rio de Janeiro, São Paulo e Brasília.

Com o SFI, as famílias conseguem adquirir apartamentos e casas sem grandes burocracias, além de obter boas taxas, já que há a possibilidade de negociar com a instituição bancária. No entanto, nessa modalidade, não há a possibilidade de utilizar o FGTS para abater ou quitar o valor do imóvel.

Programas habitacionais

Existem ainda os programas habitacionais criados pelo governo federal que têm como objetivo viabilizar a aquisição de imóveis para as famílias de baixa renda e, consequentemente, reduzir o déficit habitacional do país.

Nesse tipo de financiamento imobiliário, as famílias devem preencher requisitos que possibilitam a compra da casa própria de maneira facilitada, com benefícios como juros reduzidos e, até mesmo, subsídios.

O programa habitacional vigente é o Minha Casa Minha Vida (MCMV) que atende a famílias com renda mensal de até R$8.000,00.

Quais são os tipos de amortização?

A amortização de um financiamento imobiliário é, na realidade, o mesmo que diminuir o valor original do financiamento. Isso quer dizer que cada vez que uma parcela do financiamento é quitada, o cliente devedor está amortizando o saldo devido.

Por essa razão, além das modalidades de financiamento, os tipos de amortização também devem ser analisados para saber qual a melhor opção para você. A seguir, vamos apresentar mais dados!

Tabela Price

Apesar de ser uma modalidade bastante usada no exterior, ela não é tão comum no Brasil. No modelo original, a Tabela Price oferece parcelas fixas, sendo que a amortização é crescente e os juros são decrescentes — motivo pelo qual, nas primeiras parcelas, a maior parte do pagamento é referente aos juros.

Dessa maneira, de acordo com a quitação das parcelas, os juros são reduzidos, uma vez que a sua cobrança incide sobre o montante que ainda se deve ao banco. Esse valor, por sua vez, diminui, uma vez que mais uma parcela é paga mensalmente. Assim, os juros são amortizados nos valores de cada parcela.

Contudo, no Brasil, essa modalidade passou por reformulações e, em geral, as parcelas não são mais fixas, e mudam de acordo com a inflação. O indexador pós-fixado TR (taxa referencial) costuma ser o mais usado para o reajuste das prestações.

A Tabela Price não é vantajosa na maioria dos casos, uma vez que a renda do devedor não costuma ser reajustada na mesma proporção de sua dívida com o banco. Assim, com o passar do tempo, o valor da parcela pode comprometer uma porcentagem cada vez maior de sua renda — o que dificulta a quitação do financiamento.

Sistema de Amortização Constante (SAC)

Já na modalidade de amortização SAC, os juros são calculados sobre o saldo devedor e, portanto, o valor das parcelas é diminuído com o passar do tempo. Assim, a amortização é fixa e há uma redução do valor a ser pago com juros.

Sistema de Amortização Crescente (Sacre)

O Sacre reúne, na mesma modalidade, o SAC e a Tabela Price. Dessa maneira, as parcelas apresentam valor crescente até um valor determinado e, a partir de então, passam a diminuir. Assim, as amortizações acontecem de acordo com o pagamento das parcelas — o que faz com que os juros reduzam.

Agora que você já sabe quais são os tipos de financiamento imobiliário que existem e conhece sobre a amortização, fique atento aos pontos que apresentamos para fazer a melhor escolha para o seu caso. Se você se encaixa nos requisitos dos programas habitacionais, não deixe de considerar essa alternativa, uma vez que ela costuma ser bastante vantajosa!

Continue a visita no blog e descubra o que é e como funciona o subsídio Minha Casa Minha Vida.