Passo a passo de como amortizar seu financiamento

Aprender como amortizar um financiamento ajuda a reduzir o tempo de pagamento e os juros da compra do imóvel 

Ao comprar um imóvel, é comum que as parcelas se estendam por muitos anos. Porém, é possível reduzir a duração da dívida e ainda a taxa de juros de uma única vez ao aprender como amortizar o financiamento. 

Aliás, a amortização é uma estratégia que, a depender do momento e do perfil de quem comprou o imóvel, pode ser bastante vantajosa, pois torna possível se livrar das prestações por determinado período ou diminuir o valor original da dívida.

Neste artigo, você entende o que é e como funciona esse processo, além de conferir o passo a passo que mostra como amortizar o financiamento na Caixa.

Principais aprendizados deste artigo 

• A amortização é um processo que permite reduzir o valor total e, consequentemente, os juros do financiamento. 
• É possível utilizar recursos próprios ilimitadamente ou o saldo do FGTS de maneira pontual para amortizar a dívida.
• É possível escolher entre amortizar o saldo devedor, para encurtar o tempo de financiamento, ou reduzir as parcelas mensais.
• O pedido de amortização pode ser solicitado em uma agência bancária ou no mesmo aplicativo que permite acompanhar o financiamento da Caixa.

O que é amortização de financiamento?

É diminuir o valor original da dívida, já que o débito total é reduzido. Ou seja, a cada vez que uma parcela é paga, o cliente amortiza parte do saldo devedor. Mas também é possível adiantar pagamentos para que não seja necessário arcar com juros e taxas inseridos nas prestações. 

Para tanto, conte com a disponibilidade de capital para antecipar suas obrigações no contrato, bem como com controle financeiro e disciplina.

Se você conseguir economizar ou receber um dinheiro a mais, como horas extras, décimo terceiro salário, férias, participação nos lucros e resultados da empresa ou, até mesmo, o valor de uma rescisão após sair do emprego, é possível usar a quantia para amortizar o financiamento.

Assim, consegue pagar menos juros em longo prazo. É ainda indicado acompanhar o saldo do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), pois essa quantia também pode ser utilizada para amortizar o financiamento. 

Como funciona a amortização do financiamento imobiliário da Caixa?

Mediante o pagamento de parcelas regulares ou adicionais, a fim de reduzir o total financiado. No geral, a Caixa Econômica Federal trabalha com dois sistemas de amortização: a Tabela SAC, com reajustes realizados conforme a taxa referencial, e a Tabela Price, que apresenta parcelas fixas, porém mais elevadas.

Vale destacar que é comum haver um valor mínimo para cada tentativa de reduzir o saldo devedor na amortização do financiamento imobiliário na Caixa. 

Geralmente, esse valor é o equivalente a uma parcela mensal. Outro ponto é que você pode amortizar várias vezes ao ano e até mesmo no mesmo mês, caso exista saldo disponível. 

Tabela SAC

A Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) costuma ser a modalidade mais usada nos financiamentos imobiliários. Nesse caso, o valor das parcelas é estável do início ao fim do contrato. Sendo assim, o impacto do cálculo fica somente para os juros.

Nesse caso, há uma amortização decrescente, visto que os juros caem ao longo do financiamento. 

Assim, de acordo com a Tabela SAC, a amortização é realizada com o pagamento das parcelas mais elevadas no início, enquanto as parcelas com valores menores são deixadas para o final do contrato.

Na prática, uma pessoa que tem uma prestação no valor de R$ 2.500,00 (sendo R$ 1.000,00 de amortização e R$ 1.500,00 de juros), por exemplo, nos meses seguintes, o valor deve abaixar para R$ 2.450,00 (R$ 1.000,00 fixos de amortização + R$ 1.450,00 de juros). 

Essa é uma opção relevante para quem não deseja acumular dívidas nos próximos anos, uma vez que os juros mensais são reduzidos gradualmente.

Tabela Price

O Sistema de Amortização Price, também conhecido como Tabela Price, é diferente do SAC pois sofre influência direta dos juros. 

Nesse caso, enquanto as parcelas do financiamento permanecem fixas até o final do contrato, os juros do financiamento imobiliário são amortizados de maneira crescente.

Na prática, quer dizer que, se no início 80% do valor da prestação for para amortizar o preço do imóvel, por exemplo, nos meses finais, é possível ter até 95% do valor voltado para a amortização. A sua vantagem é que se trata de um sistema previsível.

Sendo assim, o devedor consegue se planejar com antecedência para pagar o valor das parcelas mensais. Em geral, a Tabela Price costuma ser mais utilizada em financiamentos e crediários de curto prazo, mas também é possível usá-la em financiamentos imobiliários.

Você pode amortizar tanto o saldo devedor quanto as parcelas do financiamento. Ao escolher o tempo da dívida, ou seja, o saldo devedor, o prazo do financiamento é diminuído.

Já ao fazer a amortização no valor das parcelas, os valores mensais que são pagos são reduzidos. Entenda a seguir como escolher entre amortizar o prazo ou a prestação.

Qual é o melhor: amortizar o prazo ou a prestação?

Na prática, não há uma modalidade melhor do que a outra. A escolha deve considerar os objetivos do comprador: pagar parcelas menores para não comprometer o orçamento mensal da família por um certo período ou se a preferência é quitar o quanto antes o financiamento.

Em geral, no caso de pessoas que têm dificuldade de manter o orçamento familiar, o mais indicado costuma ser diminuir o valor das parcelas. Já para pessoas que conseguem manter as suas contas em dia, o ideal é diminuir o tempo do financiamento.

Amortizar o financiamento da Caixa vale a pena?

Sim, pois a amortização tende a trazer economia em longo prazo, uma vez que reduz o prazo total do financiamento, fazendo com que a quitação da dívida aconteça antes do previsto. Porém, é importante que o pagamento adicional não comprometa o orçamento familiar do mês.

Por esse motivo, sim, amortizar o financiamento da Caixa vale a pena, mas o processo só é recomendado quando se tem dinheiro extra, como um bônus no trabalho, do saldo do FGTS ou do recebimento do décimo terceiro salário. 

Em todo caso, se a escolha for entre investir o dinheiro que poderia ser usado para adiantar parte da dívida em uma carteira segura ou amortizar logo parte do financiamento, a segunda opção costuma ser a vencedora, uma vez que os benefícios costumam ser maiores, especialmente no que se refere aos juros.

Amortizar o financiamento reduz os juros?

Sim, porque os juros incidem sobre o valor total do financiamento. Logo, quando parte da dívida é quitada antecipadamente, é natural que os juros do próximo mês sejam menores. A redução é ainda menor quando a amortização é para o prazo, o que reduz o tempo de pagamento.

Agora que você sabe que, sim, amortizar o financiamento reduz os juros, vale ressaltar que a economia pode ser de milhares de reais, a depender do tempo de financiamento, do total amortizado e do valor do imóvel. 

Como amortizar financiamento na Caixa? Passo a passo

O passo a passo inclui acessar o aplicativo da Caixa ou o internet banking, ou ainda se dirigir até uma agência física para:

• Escolher a opção de amortização; 
• Selecionar o seu contrato de financiamento;
• Decidir a modalidade que deseja usar; 
• Simular o impacto no saldo devedor; 
• Confirmar a solicitação e fazer o pagamento. 

Para concluir, o pedido é processado e, normalmente, computado em até cinco dias úteis. Inclusive, é possível até mesmo abrir outra solicitação após a confirmação do pagamento.

Como amortizar o financiamento com o FGTS na Caixa?

O processo deve ser feito pelo aplicativo da Caixa ou pelo internet banking e envolve os seguintes passos:

• Seleção do contrato; 
• Uso do saldo do FGTS; 
• Escolha do modelo de amortização; 
• Fazer simulação para entender como o saldo será usado; 
• Confirmação do valor e do modelo de amortização. 

Aqui, vale a pena detalhar certos pontos. Primeiro, o saldo do FGTS só pode ser usado uma vez a cada dois anos e apenas por quem tem pelo menos três anos de carteira de trabalho assinada. 

Segundo, o prazo para confirmação do pedido pode ser de até 12 dias úteis, mas geralmente o abatimento na dívida é computado antes. 

Também vale citar que você pode contar com ajuda para entender melhor os prazos e modalidades de redução de dívida com a própria construtora antes mesmo de assinar o contrato.

A Direcional, por exemplo, conta com uma equipe de especialistas preparada para orientar os compradores sobre os detalhes que envolvem a compra do primeiro imóvel, desde os prazos até as taxas de juros. 

Entre em contato com um dos nossos consultores e confira como podemos ajudá-lo a planejar a conquista da casa própria.