Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE): guia completo

O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) é uma modalidade de crédito muito importante no Brasil, que facilita o acesso à casa própria.

Todos desejam ter sua própria casa. Afinal, um imóvel para morar é uma garantia para si mesmo e para a família.

Para comprar um imóvel, geralmente as pessoas recorrem ao financiamento. O governo oferece opções para a população, como o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

Saiba mais sobre ele e sobre o Programa Casa Verde e Amarela (antigo Programa Minha Casa, Minha Vida).

O que é SBPE?

SBPE, como adiantamos na introdução, é a sigla para Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo.

Trata-se de uma linha de financiamento ofertada para pessoas que pretendem comprar imóvel. Vale lembrar que bens imóveis envolvem uma variedade de tipos, como casas, apartamentos e terrenos (urbanos ou rurais).

O SBPE não se restringe ao financiamento imobiliário voltado para casas, apartamentos e outros imóveis residenciais, ou seja, é possível também investir em aluguel para imóveis comerciais, como escolas, hospitais, empresas e outros tipos de negócios.

O SBPE também permite a aquisição de imóveis novos e usados, bem como a compra de terrenos.

Como funciona?

O SBPE usa recursos originados da Caderneta de Poupança por meio das instituições financeiras, que podem aplicar até 65% dos valores que são coletados nas contas poupança dos clientes com essa finalidade. A Sociedade do Crédito Imobiliário também é parceira do sistema.

O tomador de empréstimo deve identificar em qual linha de crédito o financiamento oferecerá mais vantagem:

• Sistema Financeiro de Habitação (SFH);
• Sistema Financeiro Imobiliário (SFI);
• Carteira Hipotecária.

Vamos ver alguns detalhes sobre cada uma desses linhas de crédito.

SFH

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) surgiu nos anos 60 para facilitar a aquisição do imóvel próprio no país.

Sua legislação define o prazo máximo de 35 anos para financiamento e o máximo de CET (Custo Efetivo Total) que as instituições financeiras podem cobrar das pessoas: até 12% ao ano. A ligação entre SBPE e juros é essa.

Quando se financia um imóvel usando o SFH (até 80% do valor completo do imóvel), é possível fazer uso dos recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para dar entrada ou para amortizar o saldo devedor, desde que sejam cumpridos os pré-requisitos.

As exigências para se enquadrar no SFH são as que seguem, como:

• o preço do imóvel não pode ser superior a R$ 1,5 milhão;
• a pessoa interessada não pode ter nenhum imóvel financiado pelo SFH em seu nome;
• a pessoa interessada não pode ser dona de outro imóvel residencial urbano na mesma área metropolitana em que ela mora ou exerce atividades.

SFI

O SFI é o Sistema Financiamento Imobiliário, é outro dos programas habitacionais do governo. É uma opção quando não é possível financiar pelo SFH porque não há como se enquadrar nas exigências desse sistema ou quando as pessoas interessadas encontram termos mais vantajosos por meio de negociação livre.

Essa linha de crédito é mais aberta, não existe teto para os juros cobrados pelos bancos, nem valor máximo para o preço do imóvel.

A negociação é livre entre bancos e clientes. Geralmente, o financiamento também chega a 80% do valor do imóvel em um período que pode chegar até 35 anos.

Carteira hipotecária

Ela apareceu nos anos 30 e já não existe em muitos bancos. Na carteira hipotecária, não existem limites predefinidos para valores de imóveis, nem para prazos e nem para juros. São os bancos que determinam esses pontos. Dessa forma, a carteira hipotecária se assemelha com o SFI.

Existe uma diferença quando se trata de garantia. O SFI escolhe a alienação fiduciária (o imóvel fica em nome do credor até que o débito seja pago), a carteira hipotecária usa alienação hipotecária (a propriedade fica em nome do tomador, mas ela é hipotecada ao credor).

Quais são as principais características do SBPE?

Já falamos sobre algumas das características do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, como:

• diferentes sistemas (SFH, SFI);
• limite de comprometimento de renda;
• taxas de juros mais acessíveis;
• fonte de recursos são os depósitos da caderneta de poupança;
• amortização feita pelo SAC (Sistema de Amortização Constante).

A tabela SAC funciona assim: o valor da amortização se mantém constante durante o pagamento das parcelas mensais. O que muda é o valor dos juros mensais, os quais vão diminuindo até a quitação da dívida.

Veja um exemplo de como é feito o cálculo da tabela SAC. Considere que Paulo vai fazer um financiamento de R$ 250 mil que seja dividido em 60 meses com parcelas de R$ 4.166,70. A taxa de juros mensal é de 1%.

No primeiro mês, essa taxa será aplicada sobre os R$ 250 mil. Assim, os juros chegarão a R$ 2,5 mil. Logo, junto com os R$ 4.166,70, vão totalizar R$ 6.666,70.

Porém, na mensalidade seguinte, a taxa de juros não vai incidir sobre os R$ 250 mil iniciais, já que uma parcela já foi quitada.

Os juros vão incidir sobre R$ 247.500,00 que ainda restam. Desse modo, a taxa de juros de 1% será de R$ 2,475 mil. Os juros, adicionados à parcela fixa de R$ 4.166,70, vão resultar em um total de R$ 6.641,70 — um valor inferior ao do primeiro mês. Consequentemente, no final do financiamento, o valor será muito pequeno.

Qual é a diferença entre SBPE e CVA?

Um dos objetivos deste post é comparar o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo e o novo Programa Casa Verde e Amarela (PCVA ou, simplesmente, CVA).

Vamos começar logo pelas semelhanças. As duas opções são linhas de financiamento oferecidas pela CEF e ajudam a melhorar o acesso da população à casa própria com os menores juros da Caixa.

Vamos considerar as diferenças.

Fontes de manutenção

Em relação às fontes mantenedoras, ou seja, os locais de onde se originam os recursos de financiamento do SBPE, a maior parte provém da poupança e do FGTS. Apesar de a Caixa ser o principal mantenedor, o SBPE também é oferecido na maioria das instituições financeiras.

Em relação ao Programa Casa Verde e Amarela, os recursos provêm do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social, do Fundo de Desenvolvimento Social e do Fundo de Arrendamento Residencial.

Grupos beneficiados

Sobre os critérios para participar do SBPE, falaremos mais abaixo em detalhes. Em relação ao Programa Casa Verde e Amarela, os critérios para se beneficiar do programa são:

• o solicitante não pode ser titular de outro imóvel;
• o solicitante não pode ter o CPF inscrito no SPC/Serasa, excetuando as pessoas que participam do grupo 1 (veremos mais adiante cada um dos grupos);
• o solicitante deve ter renda familiar de até R$ 7 mil.

Benefício cedido

No SBPE, até 80% do imóvel pode ser financiado. No CVA, o imóvel pode ser financiado totalmente (100%).

Pessoas que integram os grupos 1 e 2 recebem subsídio do governo federal para saldar parte do financiamento. Da mesma forma, acontecia o subsídio Minha Casa, Minha Vida.

Tipos de imóveis

O SBPE oferece financiamento para a compra de imóveis novos ou usados, de qualquer natureza, sejam residenciais ou comerciais.

O CVA oferece financiamento para compra de imóveis novos ou usados e, ainda, para a reforma e a construção de imóveis residenciais. O imóvel financiado deve ser usado, prioritariamente, como moradia.

Prazos para pagamentos e taxas de juros

No SBPE, o prazo para pagamento pode chegar até 35 anos. As taxas de juros anuais mudam conforme a instituição financeira. Vamos falar mais sobre as taxas de juros do SBPE mais à frente.

Já o Programa Casa Verde e Amarela tem prazo de até 30 anos para quitar o financiamento. Ele oferece as taxas mais baixas do Brasil, que variam conforme a faixa salarial. O CVA faixa salarial é um pouco diferente do Minha Casa, Minha Vida faixa salarial:

• grupo 1 (renda bruta por família de até R$ 2 mil): Sul, Sudeste e Centro-Oeste (de 4,5%, cotista de FGTS, a 5%, não-cotista); Norte e Nordeste (de 4,25%, cotista de FGTS, a 4,75%, não-cotista);
• grupo 2 (renda bruta por família entre R$ 2 mil até R$ 4 mil): Sul, Sudeste e Centro-Oeste (4,75% para cotistas do FGTS e 5,5% para não cotistas); Norte e Nordeste (de 4,5% ao ano para cotistas do FGTS e 5% para não cotistas);
• grupo 3 (renda bruta por família entre R$ 4 mil até R$ 7 mil): de 7,16% (cotista de FGTS) a 7,66% (não-cotista), independentemente de qual seja a região.

Vamos considerar um exemplo. Luísa mora no Ceará, é contribuinte do FGTS e tem renda familiar de R$ 3,5 mil. Deseja comprar um apartamento em Fortaleza. Logo, ela:

• pertence ao grupo 2;
• mora na Região Nordeste;
• a taxa de juros será 4,5% ao ano.

Documentação

Falaremos em tópico específico sobre os documentos necessários para o SBPE. Vejamos agora a documentação do CVA, que não difere dos documentos Minha Casa, Minha Vida. Para o cadastro Casa Verde e Amarela, são exigidos:

• CPF;
• comprovante de renda;
• certidão de estado civil;
• comprovante de endereço;
• carteira de trabalho;
• imposto renda completo + recibo de entrega;
• número do PIS;
• extrato de FGTS.

Quais são os prós e contras de cada um?

Vamos dar uma olhada nas vantagens e desvantagens de cada um desses sistemas.

Para começar, vamos analisar prós e contras do SBPE. Depois, analisaremos as vantagens e as desvantagens do Programa Casa Verde e Amarela.

As vantagens do SBPE

O SBPE oferece pontos positivos que podemos resumir nos tópicos abaixo.

Tempo maior de financiamento

O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo oferece até 35 anos de prazo para o mutuário. Dessa forma, as parcelas tendem a ficar menores. A renda mensal fica mais aliviada, e a pessoa pode usá-la para outras finalidades.

Vale lembrar que o comprometimento das parcelas é de até 30% da renda mensal. Mas se comprometer um percentual menor, será melhor para a pessoa.

Condições facilitadas

Como falamos, pelo SBPE, é possível financiar até 80% do valor do imóvel. O sistema de amortização aplicado é o SAC. As taxas e os juros variam, mas não podem exceder 12% ao ano, sempre acompanhando a Selic.

Risco baixo de inadimplência

Como o financiamento só é liberado se as parcelas não comprometerem mais que 30% da renda familiar, as possibilidades de inadimplência diminuem.

Essa exigência é vantajosa para as instituições financeiras e para os solicitantes, é melhor para vendedores e para compradores porque há mais segurança em relação à quitação da dívida.

As desvantagens do SBPE

Quanto às desvantagens, podemos citar as que seguem:

• negativados não podem participar do programa;
• alienação fiduciária (o solicitante só se torna proprietário do imóvel quando quita o financiamento);
• alienação hipotecária (no caso de carteira hipotecária, o imóvel fica hipotecado ao banco, mas pertence ao solicitante);
• necessidade de comprovação de renda;
• definição de renda mínima para participar do sistema.

Apesar de alguns pontos citados serem classificados como desvantajosos, podemos dizer que eles são limitantes, mas não são necessariamente pontos negativos.

Afinal, a necessidade de comprovar renda é uma medida de segurança que protege as partes envolvidas, evitando que o comprador se comprometa além de suas próprias condições e que caia na inadimplência, o que será desvantajoso para a instituição financiadora e para a pessoa que recebeu o financiamento (por isso, tratamos esse ponto também nos prós do SBPE).

E como comprovar renda para financiamento? O solicitante pode apresentar holerites, declaração do imposto de renda, declaração comprobatória de percepção de rendimentos (Decore), que deve ser comprovada pelo CRC (Conselho Regional de Contabilidade), e/ou extrato de aposentadoria.

As vantagens do CVA

Após analisar vantagens e desvantagens do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, vamos conferir os prós e os contras do Casa Verde e Amarela.

Vamos começar pelos pontos bons.

Atuação em diferentes áreas

Ainda que a finalidade principal do Programa Casa Verde e Amarela seja a conquista do imóvel residencial próprio, ele também permite financiamento para reforma de imóveis e regularização fundiária.

O solicitante pode solicitar crédito para aperfeiçoar a estrutura do imóvel, aumentando o total de cômodos, fazendo mudanças nas instalações elétricas e hidráulicas, trocando o telhado ou o piso, instalando equipamentos para energia solar e outras coisas.

Quanto à regularização fundiária, é uma medida cujo objetivo é regularizar imóveis residenciais desprovidos de escritura ou construídos em regiões que não têm infraestrutura adequada. O desejo é que 130 mil imóveis sejam regularizados e recebam o número de matrícula e a escritura.

Taxas de juros mais acessíveis

As taxas de juros do CVA são baixas, especialmente para os que forem cotistas do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço.

O percentual mínimo está em torno de 4,25%, mas pode passar por variações de acordo com a renda familiar e a região em que o imóvel está localizado.

O governo também se propõe atender uma quantidade maior de pessoas, oferecendo assim a possibilidade de escolher imóveis com preço mais elevado e com parcelas mais atraentes para o mutuário.

Geração de novos postos de trabalho

A partir da construção de diferentes moradias pelo Brasil inteiro, a tendência é que muitos postos de trabalho sejam criados.

O setor de construção civil continua em constante desenvolvimento, e a possibilidade de projetar outros empreendimentos faz com que diferentes trabalhadores tenham, de forma direta ou indireta, uma oportunidade de trabalho.

Estima-se que, aproximadamente, 2,3 milhões de novos postos de trabalho serão criados para fornecer cerca de 1,5 milhão de imóveis novos até o ano de 2024.

Maiores facilidades nas regiões Norte e Nordeste

Pelo fato de que as regiões Norte e Nordeste sejam as que mais sofrem com problemas no ramo de habitação. Levando isso em conta, o governo contemplou essas regiões com diferentes benefícios que não são destinados a outros locais.

Nova divisão de renda para conceder benefícios

O Programa Minha Casa Minha Vida tinha quatro divisões de renda. No novo programa, houve mudanças, como já explicamos: grupo 1 (faixa 1,5), grupo 2 (faixa 2) e grupo 3 (faixa 3).

O primeiro grupo será o que mais tem benefícios, como taxas de juros mais baixas, reformas e regularização fundiária, oportunidades de subsídios (grupo 1: R$ 47,5 mil; grupo 2: até R$ 29 mil).

Nos outros grupos, os juros serão um pouco mais altos, mas também têm acesso a reformas e regularização fundiária.

Vamos considerar o mesmo exemplo que já citamos acima. Luísa, que mora no Ceará, quer comprar um apartamento em Fortaleza e pertence ao segundo grupo, receberá um subsídio de R$ 20 mil para comprar seu apartamento de R$ 200 mil.

As desvantagens do CVA

No caso das desvantagens, elas se assemelham às mesmas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo.

No geral, esses sistemas são vantajosos para a população, especialmente para as famílias de baixa renda. Há limitações, mas que não chegam a ser necessariamente algo desvantajoso.

Quais são as taxas do SBPE?

A taxa pode alcançar até 12%. Porém, a maior parte das instituições financeiras aplica porcentagens que variam entre 7% e 8% ao ano. A parcela não pode comprometer mais de 30% da renda do solicitante.

Como conseguir o SBPE?

Vejamos agora as principais características do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo. As regras para conceder a carta de crédito no SBPE são semelhantes às que vigoram em outros sistemas:

• o solicitante deve ter mais de 18 anos de idade ou ser emancipado com, no mínimo, 16 anos completos para pedir o financiamento;
• cada parcela do financiamento não pode ser maior que 30% da renda familiar (soma de todos os salários e rendimentos daqueles que habitam no imóvel);
• o solicitante deve ter meios de comprovar renda para financiamento (renda mínima de R$ 5 mil);
• o solicitante não pode ter seu CPF inscrito no Serasa ou no SPC;
• o solicitante deve ser brasileiro natural/naturalizado (nesse último caso, significa ser estrangeiro com visto permanente);
• o imóvel se submete à alienação fiduciária (o imóvel funciona como garantia para a instituição financeira, não podendo ser vendido até que o imóvel seja quitado).

Para participar do SBPE, é necessária uma documentação específica:

• declaração de Imposto de Renda (IR);
• declaração negativa de propriedade de imóvel;
• CPF;
• pedido de movimentação de conta vinculada do FGTS;
• declaração do empregador;
• petição para débito em conta (SBPE);
• permissão de débito.

Caso deseje utilizar o FGTS no SFH, é necessário cumprir alguns requisitos:

• ser titular do financiamento que se pretende fazer, ou seja, o imóvel deve ficar em nome da pessoa que tem o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço;
• estar em dia com as parcelas do financiamento;
• ter, no mínimo, três anos de carteira registrada sob o regime CLT, ou seja, recebendo o FGTS;
• não ter outros imóveis em seu nome;
• não ter outro financiamento pelo SFH.

Luísa e o SBPE

Para finalizar, vamos falar sobre Luísa e seu apartamento, envolvendo o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo e não o Programa Casa Verde e Amarela.

Com seu salário bruto de R$ 3,5 mil, ela não pode financiar pelo SBPE.

Seu pai foi morar com ela e, assim, sua renda bruta aumentou para R$ 6 mil (o sr. Antônio ganha R$ 2,5 mil). Agora, ela pode comprar pelo sistema.

Mas só pode comprometer até R$ 1,8 mil da renda familiar (30% de 6.000). Ela escolheu comprar um apartamento no valor de R$ 200 mil dividido em 240 meses (20 anos), ou seja, cada parcela será de R$ 833,33. A taxa de juros será de 10% ao ano e o sistema de amortização será o SAC.

Vamos calcular os valores que ela vai pagar nos dois primeiros meses? Primeiro, vamos reunir os dados. Para começar, qual será a taxa de juros mensal? 0,83% (10/12). Então temos para a primeira parcela:

• 833,33 + (0,83% x 200.000) =
• 833,33 + 1.660,00 =
• R$ 2.493,33.

Para a segunda parcela, Luísa vai pagar:

• saldo devedor = 200.000 – 833,33 = R$ 199.166,67;
• 833,33 + (0,83% x 199.166,67) =
• 833,33 + 1.653,08 =
• R$ 2.486,41.

E, dessa forma, é possível calcular todas as mensalidades.

O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo é uma ótima solução para facilitar o acesso do povo brasileiro, de qualquer classe social, ao imóvel próprio. Há muitos anos, ele traz benefícios a quem precisa de moradia. Da mesma forma, o Programa Casa Verde e Amarela (substituiu Minha Casa Minha Vida 2021) garante benefícios para muitas famílias, indo além da moradia.

Tem interesse em aproveitar o SBPE para comprar seu imóvel? Aproveite também e conheça os empreendimentos da Direcional. Quem sabe você não financia algum deles e sai definitivamente do aluguel?