Saldo devedor no financiamento imobiliário: o que é e como calcular?

Saber o saldo devedor no financiamento é essencial para quem adquiriu um imóvel. Entenda como esse cálculo funciona.

Ao adquirir um bem financiado, é comum que, ao decorrer do tempo, surjam dúvidas sobre o valor do saldo devedor dessa dívida. Afinal, essa é uma importante informação para quem quer adiantar o pagamento ou precisa incluir os dados na declaração anual de imposto de renda, por exemplo.

Neste artigo, apresentaremos mais sobre esse assunto tão relevante. Abordaremos o que, de fato, significa o saldo devedor, como ele funciona, quais são os sistemas utilizados para o cálculo da dívida e como chegar a esse valor.

O que é o saldo devedor no financiamento de imóveis?

Quando compramos um imóvel ou qualquer outro bem financiado, estamos também adquirindo uma dívida. O saldo devedor é o valor dessa operação financeira contratada adicionado os juros constantes no contrato de financiamento, ou seja, é a quantia que falta para quitar o empréstimo.

Com o pagamento das prestações, a dívida vai diminuindo. Logo, o saldo devedor do financiamento também vai sendo amortizado. Com o passar do tempo, é normal que queiramos saber o valor desse débito, então é necessário calcular o saldo devedor.

Pode até parecer simples mas, para entender o assunto, é necessário compreender os métodos utilizados no cálculo. Hoje, existem algumas formas de pagar o empréstimo contratado, com condições de amortização diferentes. Além disso, é importante conhecer o CET (Custo Efetivo Total) do empréstimo. 

O que é CET?

Para entender melhor como calcular o saldo devedor de uma dívida, é preciso entender o cálculo do CET. O Custo Efetivo Total foi criado em 2007 pela Resolução nº 3.517 do BACEN e representa o valor real pago em um financiamento. 

Nele, estão abarcadas todas as transações de crédito, o que deve ser detalhado pelas instituições financeiras antes da contratação de qualquer operação de crédito, expresso na forma de taxa percentual anual. O CET deve ser calculado considerando os seguintes itens:

• taxa de juros expressa no contrato;
• tributos sobre a operação financeira, como o IOF;
• despesas com a contratação de seguros;
• tarifas diversas e taxas cobradas pelas instituições financeiras referentes aos custos de análise e pesquisa de crédito;
• quaisquer outras despesas oriundas da operação de crédito.

Não estão incluídas no cálculo do CET taxas flutuantes, índices de preços ou outros referenciais de remuneração cujo valor se altere no decorrer do prazo da operação, conforme estabelecido na resolução. A inflação é um bom exemplo de custo que não pode ser incluído no CET. Despesas com o bem financiado, como IPTU e as taxas de registro, também estão contidas no CET.

O CET é, então, o valor final do financiamento. Em seu cálculo está, além dos juros, todos os custos de uma operação de crédito, sendo o valor que será pago por quem adquiriu a dívida.

Como funciona o saldo devedor do financiamento da Caixa?

Ao falarmos sobre os financiamentos imobiliários, uma das instituições que mais realizam essas operações é a Caixa Econômica Federal. Ela é amplamente reconhecida por suas linhas de crédito habitacional.

Nessa opção, são empregados métodos específicos que impactam diretamente no cálculo do saldo devedor ao longo do contrato. A Caixa utiliza sistemas de amortização, como o PRICE e o SAC, para determinar a evolução do saldo devedor. 

O que são os sistemas PRICE e SAC?

Esses são os principais sistemas utilizados no Brasil para calcular o valor do saldo devedor de um financiamento. Por isso, é necessário compreendê-los e saber como funcionam na prática. Acompanhe, que falaremos sobre cada um!

PRICE

No sistema PRICE, as parcelas têm um valor constante, ou seja, o mesmo valor. O nível de amortização da dívida aumenta consideravelmente em todos os meses, logo, o saldo devedor demora bem mais a cair.

As primeiras parcelas do financiamento no sistema PRICE são destinadas ao pagamento dos juros e só depois há a amortização da dívida. Já as últimas parcelas trazem bem menos juros, porém com um saldo devedor bem maior.

SAC

Já no sistema SAC (Sistema de Amortização Constante), as parcelas não são constantes. Elas iniciam com um valor mais alto e vão diminuindo com o passar do tempo. Assim, a amortização é constante, ou seja, sempre igual, mês a mês, gerando um saldo devedor mais baixo a cada pagamento de uma prestação.

Nessa modalidade, os juros incidem sobre o saldo devedor do financiamento. Então, após o pagamento de cada parcela, serão calculados juros sobre um valor montante decrescente. Por esse motivo, na tabela SAC o valor das prestações vai diminuindo.

Como é realizado esse cálculo?

É importante entender como o cálculo do saldo devedor de um financiamento funciona nessas duas situações — com os sistemas PRICE e SAC. Confira!

Cálculo sistema PRICE

No sistema PRICE, os juros são calculados sobre o valor do saldo devedor de cada mês. Esse saldo é encontrado ao subtrair a amortização atual do saldo devedor do mês anterior.

Para achar a amortização, basta tirarmos os juros do valor da parcela. A prestação, por ter um valor igual em todos os meses, necessita de um cálculo mais complexo.

Perceba, no exemplo abaixo, como ficaria o saldo devedor de um financiamento de R$20.000,00, dividido em 10 parcelas, com uma taxa de juros de 5% anual, ao pagamento de cada prestação:

N°	Prestação	Juros	Amortização	Saldo devedor
0	R$ 0,00	R$ 0,00	R$ 0,00	R$ 20.000,00
1	R$ 2.045,09	R$ 81,48	R$ 1.963,61	R$ 18.036,39
2	R$ 2.045,09	R$ 73,48	R$ 1.971,61	R$ 16.064,79
3	R$ 2.045,09	R$ 65,45	R$ 1.979,64	R$ 14.085,15
4	R$ 2.045,09	R$ 57,38	R$ 1.987,70	R$ 12.097,44
5	R$ 2.045,09	R$ 49,29	R$ 1.995,80	R$ 10.101,64
6	R$ 2.045,09	R$ 41,16	R$ 2.003,93	R$ 8.097,71
7	R$ 2.045,09	R$ 32,99	R$ 2.012,10	R$ 6.085,61
8	R$ 2.045,09	R$ 24,79	R$ 2.020,30	R$ 4.065,32
9	R$ 2.045,09	R$ 16,56	R$ 2.028,53	R$ 2.036,79
10	R$ 2.045,09	R$ 8,30	R$ 2.036,79	R$ 0,00
Totais	R$ 20.450,89	R$ 450,89	R$ 20.000,00

Cálculo sistema SAC

O cálculo do saldo devedor no sistema SAC é bem diferente do PRICE, já que a amortização é constante. Os juros incidem sobre o valor da parcela, não sobre o saldo.

Para achar o saldo devedor pelo SAC, é preciso dividir o saldo igualmente e acrescentar os juros sobre cada parcela. No exemplo abaixo, o saldo devedor ao final de cada prestação em um financiamento de R$ 20.000,00 rende uma taxa de juros de 5% anual, dividido em 10 parcelas:

N°	Prestação	Juros	Amortização	Saldo devedor
0	R$ 0,00	R$ 0,00	R$ 0,00	R$ 20.000,00
1	R$ 2.081,48	R$ 81,48	R$ 2.000,00	R$ 18.000,00
2	R$ 2.045,09	R$ 73,33	R$ 2.000,00	R$ 16.000,00
3	R$ 2.065,19	R$ 65,19	R$ 2.000,00	R$ 14.000,00
4	R$ 2.057,04	R$ 57,04	R$ 2.000,00	R$ 12.000,00
5	R$ 2.048,89	R$ 48,89	R$ 2.000,00	R$ 10.000,00
6	R$ 2.040,74	R$ 40,74	R$ 2.000,00	R$ 8.000,00
7	R$ 2.032,59	R$ 32,59	R$ 2.000,00	R$ 6.000,00
8	R$ 2.024,44	R$ 24,44	R$ 2.000,00	R$ 4.000,00
9	R$ 2.016,30	R$ 16,30	R$ 2.000,00	R$ 2.000,00
10	R$ 2.008,15	R$ 8,15	R$ 2.000,00	R$ 0,00
Totais	R$ 20.448,15	R$ 448,15	R$ 20.000,00

Como consultar o saldo devedor de financiamento?

Agora que você já sabe como é realizado o cálculo, é importante entender como se faz a consulta desse saldo devedor. 

Para isso, é necessário identificar a instituição financeira responsável pelo financiamento e acessar seus canais de atendimento específicos para consultas, como aplicativos, sites ou atendimento telefônico. Em muitos casos, para garantir a segurança das informações, será necessário fornecer número de contrato, CPF do titular ou senha específica. 

Para consultar o saldo devedor de financiamento na Caixa Econômica Federal, por exemplo, o contratante pode ir até uma unidade e fazer a solicitação. No entanto, para maior comodidade, é possível realizar a operação pelo App Habitação Caixa ou tirar as dúvidas pelo WhatsApp no número 0800 104 0 104.

O que é melhor amortizar: saldo devedor ou parcelas?

Ao se deparar com a decisão de amortizar um financiamento, surge uma questão: é mais vantajoso amortizar o saldo devedor ou as parcelas? Essa escolha envolve importantes considerações. Confira as vantagens e desvantagens de cada alternativa.

Amortização do saldo devedor

Nessa opção, as principais vantagens são:

• redução direta do valor principal do empréstimo;
• possibilidade de economia a longo prazo, reduzindo o montante total de juros pagos;
• potencial para acelerar a quitação do financiamento.

Porém, é preciso ter atenção aos pontos menos vantajosos, como:

• impacto imediato no fluxo de caixa, uma vez que o pagamento é aplicado diretamente ao saldo;
• menos flexibilidade em comparação com a amortização de parcelas.

Amortização de parcelas

Ao se tratar da amortização de parcelas, os benefícios são os seguintes:

• manutenção do fluxo de caixa, uma vez que o pagamento é distribuído ao longo das prestações;
• maior flexibilidade financeira para lidar com despesas variáveis;
• redução gradual do valor devido a cada pagamento.

No entanto, as desvantagens também precisam ser avalizadas:

• maior custo total de juros ao longo do contrato;
• pode levar mais tempo para quitar o financiamento.

Para tomar a melhor decisão, é importante entender as taxas de juros. Isso porque empréstimos com taxas elevadas podem favorecer a amortização do saldo devedor para reduzir o custo total. 

Se o objetivo é quitar o financiamento rapidamente, a amortização do saldo devedor pode ser mais apropriada. Já aqueles com planos de manter o financiamento por um longo período podem considerar a amortização de parcelas para manter a flexibilidade financeira.

Faça a melhor escolha na hora de amortizar o financiamento

Ao comprar sua casa ou apartamento financiado, você precisa entender como o saldo devedor funciona. Com as informações apresentadas, é possível compreender esse assunto e, ainda, saber como tomar a melhor decisão na hora de amortizar a sua dívida, seja pela Caixa ou por outra instituição financeira.

Entendendo o seu momento e as condições do empréstimo, fica mais fácil realizar sua organização financeira ou escolher o melhor sistema de amortização. Aproveite a leitura e entenda mais informações sobre como amortizar financiamento na Caixa.